"Таллинн проснулся с похмельем от недвижимости" (Financial Times, Robert Anderson)
Словно гуляки в поисках новых кутежей, "купи-продай" инвесторы постоянно ищут "новую Прагу" - модное раскрученное место в Восточной Европе.
Таллинн, столица Эстонии, стала магнитом как для тех, кто ищет пристанище для последнего дикого кутежа перед свадебной церемонией так и для тех, кто жаждет пуститься в спекуляции на растущих и формирующихся рынках недвижимости. Дешёвые авиаперелёты Easyjet из Лондона обеспечивают балтийский берег посетителями обоих этих типов.
К сожалению, вечеринка возможно уже отправилась в следующий клуб, а на месте остался лишь мучащийся похмельем Таллинн.
Согласно информации действующего в Эстонии британского агентства "Property" в течении последних 8 лет цены на недвижимость поднимались на 10-15 процентов в год, а пик роста пришёлся на 2004 год, когда Эстония вступила в Евросоюз. Однако предсказывается, что в этом году рынок останется на месте или даже упадёт.
Цены на квартиры в таллинском средневековом старом городе начинаются от 5,000 евро (7,120 долларов, 3,490 фунтов) за квадратный метр, что выше цен, который вам пришлось бы заплатить в намного более крупном историческом центре Праги.
Опасения, что цены Таллинна слишком быстро сравнялись с уровнем Европейского Союза – подстёгиваемые слишком резвыми местными и зарубежными покупателями и схлестнувшимися во взаимной конкуренции банками - совпадают с более общими опасениями о перегреве балтийской экономики и мировом кредитном кризисе.
В прошлом году эстонская экономика выросла на 11,4 процентов и министерство финансов предсказывает 8,1-процентный рост в этом году.
Однако в обстановке ползущих вверх интрессов и усложнения банками условий выдачи кредитов некоторые аналитики предупреждают о более резком снижении роста, вызываемой потерей уверенности в рынке недвижимости.
“Учитывая крупную несбалансированность в балтийских экономиках мы думаем, что поворот к худшему может быть достаточно крутым и долгим,” - заявил в августе "Danske Bank".
Трудно подыскать подтверждающие это цифры, однако большинство агентств по недвижимости утверждают, что цены упали в этом году на 5-10 процентов, причём наиболее резким падение цен было у квартир в старом городе и у обветшалых жилищных блоков советского периода.
“Мы стремимся сейчас избегать Таллинн,” - говорит Чарли Притчард (Charlie Pritchard), из находящейся в Соединённом Королевстве фирмы "Churchill Solutions". “Это то место, где произошёл самый крутой подъём и рынок теперь поворачивается в другую сторону.”
Другие агентства более оптимистичны. Балтийское агентство Ober-Haus соглашается с тем, что в целом рынок может остаться в этом году на месте, однако в сегменте новостроек off-plan, которые обычно покупают иностранцы, оно предвидит повышение цен ещё на 5-10 процентов.
Иностранный спрос несколько упал, однако британские и ирландские "купи-продай" спекулянты все ещё прибывают, а скандинавские покупатели со всего региона Балтийского моря остаются преданными городу как месту для покупки дешёвых домов для проведения отпуска.
Большинство иностранцев заинтересованы в стойках вокруг центра города, где цены начинаются от 2,000 евро за квадратный метр, хотя они составляют только 10% от покупателей. Пригородные дома более популярны у семей местных жителей, однако они слишком большие для того, что бы обеспечить хороший доход и их слишком трудно продать если произойдёт длительный спад.
Тем временем старый город, где иностранцы составляют половину покупателей, остаётся просто слишком дорогим. “Люди просто не готовы покупать за такие цены,” - говорит Чарльз Роджер (Charles Rodger) из британской "Arc Property".
Британские инвесторы обычно реинвестируют средства, которые забирают из быстро дорожающей недвижимости в своей собственной стране, однако есть и такие, у которых вообще нет недвижимости.
“У нас достаточно много молодых клиентов, которые не могут позволить себе запрыгнуть на британский паровоз недвижимости, однако они могут позволить себе сделать депозит здесь,” - говорит г-Н Роджер.
Барри Яжер (Barry Yager), бизнесмен из Лондона, выбрал Таллинн с целью диверсификации риска своего "купи-продай" портфеля в Соединённом Королевстве.
Г-н Яжер использовал в прошлом году Churchill для того, что бы инвестировать 30,000 фунтов стерлингов капитала в квартиру размером 67 квадратных метров неподалёку от центра, которая стоит 260,000 евро. Он собирается оставить квартиру в собственности на 10 лет и она уже возросла в цене до 300,000 евро. “Если я получу доход в 8 процентов в год, я уже буду очень счастлив,” - говорит он.
Сегодня такие покупатели как г-н Яжер с трудом выплачивают свои займы и текущие расходы независимо от того, сдают ли они местным или скандинавским профессионалам - бывшим местным жителям.
Чистый доход упал до 4 процентов, так как цены растут быстрее чем аренда, в то время как интрессы за займы выросли до почти 6 процентов.
Тем не менее для тех, кто как г-н Яжер учитывают долгосрочную перспективу Таллинн все ещё может оставаться привлекательной сделкой. Петер Моррис (Peter Morris), управляющий директор фирмы Ober-Haus, говорит, что цены Таллинна все ещё вдвое ниже или составляют треть цен Хельсинки или Стокгольма.
Хотя предложение новой недвижимости выросло в прошлом году на 20 процентов, цены поддерживает на высоком уровне нехватка места для новой недвижимости в центре и быстрорастущая стоимость строительства.
Более того, спрос остаётся сильным потому, что все более мобильные эстонцы изо всех сил стараются переселиться из советских башенных блоков в новые квартиры.
Агенты по недвижимости полны надежды на то, что цены вскоре снова продолжат движение вверх. “Когда цена немного падает, то появляется превосходная возможность купить,” - говорит г-н Моррис.
Ссылки:
Financial Times. Tallinn left nursing property hangover. Robert Anderson. October 13 2007.
Словно гуляки в поисках новых кутежей, "купи-продай" инвесторы постоянно ищут "новую Прагу" - модное раскрученное место в Восточной Европе.
Таллинн, столица Эстонии, стала магнитом как для тех, кто ищет пристанище для последнего дикого кутежа перед свадебной церемонией так и для тех, кто жаждет пуститься в спекуляции на растущих и формирующихся рынках недвижимости. Дешёвые авиаперелёты Easyjet из Лондона обеспечивают балтийский берег посетителями обоих этих типов.
К сожалению, вечеринка возможно уже отправилась в следующий клуб, а на месте остался лишь мучащийся похмельем Таллинн.
Согласно информации действующего в Эстонии британского агентства "Property" в течении последних 8 лет цены на недвижимость поднимались на 10-15 процентов в год, а пик роста пришёлся на 2004 год, когда Эстония вступила в Евросоюз. Однако предсказывается, что в этом году рынок останется на месте или даже упадёт.
Цены на квартиры в таллинском средневековом старом городе начинаются от 5,000 евро (7,120 долларов, 3,490 фунтов) за квадратный метр, что выше цен, который вам пришлось бы заплатить в намного более крупном историческом центре Праги.
Опасения, что цены Таллинна слишком быстро сравнялись с уровнем Европейского Союза – подстёгиваемые слишком резвыми местными и зарубежными покупателями и схлестнувшимися во взаимной конкуренции банками - совпадают с более общими опасениями о перегреве балтийской экономики и мировом кредитном кризисе.
В прошлом году эстонская экономика выросла на 11,4 процентов и министерство финансов предсказывает 8,1-процентный рост в этом году.
Однако в обстановке ползущих вверх интрессов и усложнения банками условий выдачи кредитов некоторые аналитики предупреждают о более резком снижении роста, вызываемой потерей уверенности в рынке недвижимости.
“Учитывая крупную несбалансированность в балтийских экономиках мы думаем, что поворот к худшему может быть достаточно крутым и долгим,” - заявил в августе "Danske Bank".
Трудно подыскать подтверждающие это цифры, однако большинство агентств по недвижимости утверждают, что цены упали в этом году на 5-10 процентов, причём наиболее резким падение цен было у квартир в старом городе и у обветшалых жилищных блоков советского периода.
“Мы стремимся сейчас избегать Таллинн,” - говорит Чарли Притчард (Charlie Pritchard), из находящейся в Соединённом Королевстве фирмы "Churchill Solutions". “Это то место, где произошёл самый крутой подъём и рынок теперь поворачивается в другую сторону.”
Другие агентства более оптимистичны. Балтийское агентство Ober-Haus соглашается с тем, что в целом рынок может остаться в этом году на месте, однако в сегменте новостроек off-plan, которые обычно покупают иностранцы, оно предвидит повышение цен ещё на 5-10 процентов.
Иностранный спрос несколько упал, однако британские и ирландские "купи-продай" спекулянты все ещё прибывают, а скандинавские покупатели со всего региона Балтийского моря остаются преданными городу как месту для покупки дешёвых домов для проведения отпуска.
Большинство иностранцев заинтересованы в стойках вокруг центра города, где цены начинаются от 2,000 евро за квадратный метр, хотя они составляют только 10% от покупателей. Пригородные дома более популярны у семей местных жителей, однако они слишком большие для того, что бы обеспечить хороший доход и их слишком трудно продать если произойдёт длительный спад.
Тем временем старый город, где иностранцы составляют половину покупателей, остаётся просто слишком дорогим. “Люди просто не готовы покупать за такие цены,” - говорит Чарльз Роджер (Charles Rodger) из британской "Arc Property".
Британские инвесторы обычно реинвестируют средства, которые забирают из быстро дорожающей недвижимости в своей собственной стране, однако есть и такие, у которых вообще нет недвижимости.
“У нас достаточно много молодых клиентов, которые не могут позволить себе запрыгнуть на британский паровоз недвижимости, однако они могут позволить себе сделать депозит здесь,” - говорит г-Н Роджер.
Барри Яжер (Barry Yager), бизнесмен из Лондона, выбрал Таллинн с целью диверсификации риска своего "купи-продай" портфеля в Соединённом Королевстве.
Г-н Яжер использовал в прошлом году Churchill для того, что бы инвестировать 30,000 фунтов стерлингов капитала в квартиру размером 67 квадратных метров неподалёку от центра, которая стоит 260,000 евро. Он собирается оставить квартиру в собственности на 10 лет и она уже возросла в цене до 300,000 евро. “Если я получу доход в 8 процентов в год, я уже буду очень счастлив,” - говорит он.
Сегодня такие покупатели как г-н Яжер с трудом выплачивают свои займы и текущие расходы независимо от того, сдают ли они местным или скандинавским профессионалам - бывшим местным жителям.
Чистый доход упал до 4 процентов, так как цены растут быстрее чем аренда, в то время как интрессы за займы выросли до почти 6 процентов.
Тем не менее для тех, кто как г-н Яжер учитывают долгосрочную перспективу Таллинн все ещё может оставаться привлекательной сделкой. Петер Моррис (Peter Morris), управляющий директор фирмы Ober-Haus, говорит, что цены Таллинна все ещё вдвое ниже или составляют треть цен Хельсинки или Стокгольма.
Хотя предложение новой недвижимости выросло в прошлом году на 20 процентов, цены поддерживает на высоком уровне нехватка места для новой недвижимости в центре и быстрорастущая стоимость строительства.
Более того, спрос остаётся сильным потому, что все более мобильные эстонцы изо всех сил стараются переселиться из советских башенных блоков в новые квартиры.
Агенты по недвижимости полны надежды на то, что цены вскоре снова продолжат движение вверх. “Когда цена немного падает, то появляется превосходная возможность купить,” - говорит г-н Моррис.
Ссылки:
Financial Times. Tallinn left nursing property hangover. Robert Anderson. October 13 2007.
Комментариев нет:
Отправить комментарий