"Время попридержать эмоции" (Financial Times, Robert Anderson)
В момент наивысшего подъема рынка недвижимости Латвии в 2006 участники размещали 10-процентные депозиты на нетиповые квартиры в Риге, а потом удваивали свои деньги, продавая их еще до того, как те вообще были построены.
Теперь цены в Риге и Таллинне падают, а рынок недвижимости Вильнюса достиг наивысшей точки, что оставляет опоздавших инвесторов у прохудившегося корыта и нагнетает опасения о возможности возникновения вызванного ятим спадом "жесткой посадки" экономики.
Рынки недвижимости в Балтийских странах - также, как и их экономики - так поразительно выросли потому, что они очень маленькие и потому, что в этих странах существует сильнейшее стремление переселиться из зловещих панельных домов советской застройки. Легкодоступные кредиты от дерущихся за доли на рынке банков, также как и быстро растущие зарплаты - более чем 30-процентный рост в Латвии в прошлом году - просто подожгли сухую солому.
Как всегда путь проложил Таллинн в Эстонии - самый маленький и самый живописный из трех балтийских столиц. Типичная стоимость реновированной квартиры в средневековом центре Таллинна теперь составляет около 5 тысяч фунтов за квадратный метр.
Рига, крупнейшая и наиболее оживленная столица, росла быстрее всего. Большая часть её квартирных зданий в стиле Югенда и Арт Нуво была реставрирована до уровня первоначальной ослепительности, а ежегодная ценовая жилищная инфляция в третьем квартале 2006 года была наиболее высокой в Европе - 57 процентов, согласно агентству "Knight Frank".
Вильнюс, в старом городе которого перемешались готические, барочные и ренессансные здания, идет в хвосте ценового цикла недвижимости, точно такой же остается и ситуация в экономическом цикле Литвы. Цены возросли там на 17 процентов в прошлом году, согласно "Ober-Haus", балтийскому агентству недвижимости, однако львиная доля этого удорожания пришлась на начало года.
В отличие от например болгарского побережья, большая часть покупателей были местные жители, а иностранцы вломились на праздник, привлеченные как красотой балтийских столиц - ставших доступными для многих благодаря дешевым авиа-перелетам - так и произошедшим ранее подъемом цен в Праге и Будапеште.
Британские и ирландские инвесторы обычно выбирали нестандартные квартиры недалеко от центра, где депозит можно было сделать всего на 10 процентов, что позволяло получить большие прибыли на инвестициях "купи-продай". В отличии от них, скандинавы с противоположного берега Балтийского моря предпочитали недорогие летние дома, в то время как русские нацеливались на Юрмалу, старый советский курорт на латвийском берегу.
Сегодня новые покупатели-иностранцы практически не появляются, а оставшиеся инвесторы стараются сохранить спокойствие, наблюдая за тем, как во второй половине года цены упали на 20 процентов в Риге и на 10 процентов в Таллинне.
Цены на недвижимость выросли просто слишком быстро, в тоже самое время и банки ограничили свою кредитную политику на фоне того, как на балтийский пузырь с неодобрением обратила внимание международная общественность - что случилось еще до того, как прошлым летом разразился мировой кредитный спад.
Падение началось и на вторичном рынке, особенно на рынке квартир советского периода, однако к сегодняшнему дню он распространился к новые постройки, для продажи которых девелоперы вынуждены предлагать бонусы и начали снижать цены. "Ober-Haus" говорит, что из построенных в прошлом году в Таллинне 3500 единиц недвижимости 1000 все еще остаются непроданными.
Большинство агентов по недвижимости предсказывает, что Таллинн и Ригу в следующем году будет лихорадить, а рост Вильнюса прекратится. Больше всего беспокоятся о том, что падение рынка недвижимости вызовет резкое снижение экономического роста или даже рецессию.
Падающие цены на недвижимость несомненно снижают престиж сильно разрекламированного балтийского чуда, однако они ни в коей мере пока не вызывают панической продажи или волны кредитных дефолтов. Балтийцы не несут урона поскольку за последние несколько лет цены сильно выросли, а свои советские квартиры они получили бесплатно.
Кредитный кутеж может и обременил их большей задолжностью, чем у центрально-европейских соседей, однако по западным стандартам они далеко не транжиры.
Иностранцы также относятся к ситуации спокойней, хотя многие из них теперь заново оценивают свои ожидания возможного срока реализации своих инвестиций. Калинга Мантотта (Kalinga Mantotta), 30-летний британский инвестор купил 70-метровую нетиповую квартиру неподалеку от Таллинна в 2005 году через британское агентство "Property in Estonia" с целью заработать денег, что бы вернуть жилищный кредит в Великобритании.
Он остается спокойным по поводу недавнего снижения цен. "Что бы вернуть цены на тот уровень, за который я купил квартиру, с ценами должен произойти обалденный обвал," - говорит он.
Иностранные покупатели могут утешиться тем, что цены на аренду пошли вверх (и могут покрыть расходы по выплате кредита) поскольку все больше местных жителей предпочитают снимать в аренду вместо того, что бы покупать.
Снижение в темпах строительства новых зданий также повышает вероятность, что в будущем наступит дефицит предложения, когда спрос обязательно восстановится через год или два. "Период заработков размером в 20-30 от суммы вложенного капитала остались позади, но приличные двузначные цифры роста все еще остаются возможными - но не в этом году," - считает Чарльз Роджер (Charles Rodger) из британского агентства "Arc Property".
Ссылки:
Financial Times. A moment for hunkering down. Robert Anderson. February 27 2008.
В момент наивысшего подъема рынка недвижимости Латвии в 2006 участники размещали 10-процентные депозиты на нетиповые квартиры в Риге, а потом удваивали свои деньги, продавая их еще до того, как те вообще были построены.
Теперь цены в Риге и Таллинне падают, а рынок недвижимости Вильнюса достиг наивысшей точки, что оставляет опоздавших инвесторов у прохудившегося корыта и нагнетает опасения о возможности возникновения вызванного ятим спадом "жесткой посадки" экономики.
Рынки недвижимости в Балтийских странах - также, как и их экономики - так поразительно выросли потому, что они очень маленькие и потому, что в этих странах существует сильнейшее стремление переселиться из зловещих панельных домов советской застройки. Легкодоступные кредиты от дерущихся за доли на рынке банков, также как и быстро растущие зарплаты - более чем 30-процентный рост в Латвии в прошлом году - просто подожгли сухую солому.
Как всегда путь проложил Таллинн в Эстонии - самый маленький и самый живописный из трех балтийских столиц. Типичная стоимость реновированной квартиры в средневековом центре Таллинна теперь составляет около 5 тысяч фунтов за квадратный метр.
Рига, крупнейшая и наиболее оживленная столица, росла быстрее всего. Большая часть её квартирных зданий в стиле Югенда и Арт Нуво была реставрирована до уровня первоначальной ослепительности, а ежегодная ценовая жилищная инфляция в третьем квартале 2006 года была наиболее высокой в Европе - 57 процентов, согласно агентству "Knight Frank".
Вильнюс, в старом городе которого перемешались готические, барочные и ренессансные здания, идет в хвосте ценового цикла недвижимости, точно такой же остается и ситуация в экономическом цикле Литвы. Цены возросли там на 17 процентов в прошлом году, согласно "Ober-Haus", балтийскому агентству недвижимости, однако львиная доля этого удорожания пришлась на начало года.
В отличие от например болгарского побережья, большая часть покупателей были местные жители, а иностранцы вломились на праздник, привлеченные как красотой балтийских столиц - ставших доступными для многих благодаря дешевым авиа-перелетам - так и произошедшим ранее подъемом цен в Праге и Будапеште.
Британские и ирландские инвесторы обычно выбирали нестандартные квартиры недалеко от центра, где депозит можно было сделать всего на 10 процентов, что позволяло получить большие прибыли на инвестициях "купи-продай". В отличии от них, скандинавы с противоположного берега Балтийского моря предпочитали недорогие летние дома, в то время как русские нацеливались на Юрмалу, старый советский курорт на латвийском берегу.
Сегодня новые покупатели-иностранцы практически не появляются, а оставшиеся инвесторы стараются сохранить спокойствие, наблюдая за тем, как во второй половине года цены упали на 20 процентов в Риге и на 10 процентов в Таллинне.
Цены на недвижимость выросли просто слишком быстро, в тоже самое время и банки ограничили свою кредитную политику на фоне того, как на балтийский пузырь с неодобрением обратила внимание международная общественность - что случилось еще до того, как прошлым летом разразился мировой кредитный спад.
Падение началось и на вторичном рынке, особенно на рынке квартир советского периода, однако к сегодняшнему дню он распространился к новые постройки, для продажи которых девелоперы вынуждены предлагать бонусы и начали снижать цены. "Ober-Haus" говорит, что из построенных в прошлом году в Таллинне 3500 единиц недвижимости 1000 все еще остаются непроданными.
Большинство агентов по недвижимости предсказывает, что Таллинн и Ригу в следующем году будет лихорадить, а рост Вильнюса прекратится. Больше всего беспокоятся о том, что падение рынка недвижимости вызовет резкое снижение экономического роста или даже рецессию.
Падающие цены на недвижимость несомненно снижают престиж сильно разрекламированного балтийского чуда, однако они ни в коей мере пока не вызывают панической продажи или волны кредитных дефолтов. Балтийцы не несут урона поскольку за последние несколько лет цены сильно выросли, а свои советские квартиры они получили бесплатно.
Кредитный кутеж может и обременил их большей задолжностью, чем у центрально-европейских соседей, однако по западным стандартам они далеко не транжиры.
Иностранцы также относятся к ситуации спокойней, хотя многие из них теперь заново оценивают свои ожидания возможного срока реализации своих инвестиций. Калинга Мантотта (Kalinga Mantotta), 30-летний британский инвестор купил 70-метровую нетиповую квартиру неподалеку от Таллинна в 2005 году через британское агентство "Property in Estonia" с целью заработать денег, что бы вернуть жилищный кредит в Великобритании.
Он остается спокойным по поводу недавнего снижения цен. "Что бы вернуть цены на тот уровень, за который я купил квартиру, с ценами должен произойти обалденный обвал," - говорит он.
Иностранные покупатели могут утешиться тем, что цены на аренду пошли вверх (и могут покрыть расходы по выплате кредита) поскольку все больше местных жителей предпочитают снимать в аренду вместо того, что бы покупать.
Снижение в темпах строительства новых зданий также повышает вероятность, что в будущем наступит дефицит предложения, когда спрос обязательно восстановится через год или два. "Период заработков размером в 20-30 от суммы вложенного капитала остались позади, но приличные двузначные цифры роста все еще остаются возможными - но не в этом году," - считает Чарльз Роджер (Charles Rodger) из британского агентства "Arc Property".
Ссылки:
Financial Times. A moment for hunkering down. Robert Anderson. February 27 2008.
